从1984年北京丽都公寓的开业，我国高端公寓市场已经走过了40年的发展历程。在这四十年间，北京的高端公寓市场经历了从点到面、百花齐放的过程。北京，作为国内高端公寓的发源地，已经40岁的丽都公寓与早期单体高端公寓依然历久弥新。国际品牌公寓稳步发展，国内新品牌也在不断涌现。截至2023年年末，北京市场已有高端公寓项目63个，房间规模超过1.15万间，整体布局呈现出东部和东北部集中的特点。项目选址条件严格，需求锚定区域明确2023年，ICCRA推出了「EILT区域分级模型」，为资本端提供筛选需求锚定区域的定量模型，形成具备指导价值的投资地图。1级至5级，租住需求依次递减；其中，1级、2级、3级区域代表租住市场基本面良好，存在稳定且可观的市场需求——【需求锚定区域】。

高端公寓因其产品和服务定位，对选址的要求非常高。北京的63个高端公寓项目几乎全部落位于1-3级区域。具体来说：
54%的项目落位于1级区域，主要集中在建国门-国贸CBD-使馆区。长安街西延线仅金融街区域布局两家高端公寓。
24%的高端公寓落位于2级区域，主要分布在朝阳区1级区域以东、以北的区域。
22%的项目落位于3级区域，与1级、2级区域相比，这些项目覆盖了更多行政区，如丰台、大兴、石景山、海淀、顺义等。但这些项目基本都位于该行政区的产业集聚区域。

租金坪效更高，出租率稳定但略低于其他产品线

高端公寓以其较高的坪效引人注目。在北京市场，与供给规模最大的青年公寓产品线相比，高端公寓平均坪效高出48%，而出租率则低于青年公寓产品线18个百分点。

从EILT分级区域看，需求旺盛度越高的区域坪效越高。1级区域比2级区域平均坪效高3.6%，较3级区域高出7个百分点。