今天介绍一个90年代的豪宅小区一汇园公寓。汇园公寓是1990年北京亚运会时修建的运动员公 寓，亚运会结束后，成为了北京第一批涉外公寓。90年代如果能在汇园公寓有一套自己的房子，那 无疑是身份与地位的象征。汇园公寓，当年北京的第一涉外高档公寓，亚运村的富人区，90年代每平米最高能卖到1400美 金，标准的高端住宅，刘欢、毛阿敏、张艺谋等各路明星争相购买。在90年代初到中期的北京，一 个人很有钱的标志就是住在汇园公寓。甭管是买的还是租的，只要能住在这里的人，那绝对都是非 富即贵。其实在90年代，整个亚运村都是高档富人区，无论是汇园公寓，还是卧龙小区，亦或是板 块内的五洲大酒店，都不是普通老百姓能够染指的。 汇园公寓建成于1990年，最开始是北京亚运会的运动员公寓，亚运会结束后，才开始组织北辰集团 “对外出售。小区一共18栋楼，其中能买卖的只有JKF三栋70年产权的住宅，以及一座公寓楼S （不保证能去朝外），其余楼栋全部是北辰集团自持，没有产权。其中JK是总高15层3梯21或25 户的板楼，连廊电梯，需要上下半层。F是总高25层两梯四户的塔楼。开发商是北辰地产，物业也 是北辰的信和物业。JK两栋楼物业费4元，F楼物业费6元，民水民电，集中供暖。小区里还有24小 时热水供应，42元一吨。值得一提的是，因为汇园公寓属于国家工程项目，所以建筑质量上乘，楼 体为钢筋混凝土剪力墙结构，可抗8级地震，地下还有防空地下室。

No.1小区品质 还是先说小区品质。作为上世纪的豪宅小区，汇园公寓的品质至今保持得都还不错，和老破小有着 本质区别。白色的涂料外立面，现在看起来依然不显旧，掉墙皮的现象很少，完全不像90年代初期 的楼栋。18栋楼成围合式设计，中间是一个4万平的湿地花园，里面有假山和一个面积不小的人工 湖，并且还种有很多植被树木，郁郁葱葱，是独特的湿地景观。花园里面还有很多儿童房娱乐设施 以及健身器材，生态环境十分不错，小区居民平时遛弯的好去处。小区开放式管理，外来人员可以随意进出，这点估计很多人会介意。人车不分流，有地上停车位也 有地下车库，不过地下车位很少，大部分的车还是停在了地上，看起来也是非常拥挤。地上停车位 150-300/月，地下800/月。物业管理还算可以，单元门禁全都好用，刷卡进楼，楼道里很干净， 一楼的墙面和地面都是瓷砖，其余楼层是地砖配白墙。F楼栋的楼道环境要更好，并且还配有专门的 物业管家，所以F栋的物业费也会更贵一些。 JK两栋板楼都是连廊电梯，一栋楼5部电梯，单元之间通过一个100多米的连廊相互连接，出了连 廊还需要上下半层才能到达自己楼层。90年代的电梯板楼，基本都是这种设计，主要会带来两个问 题：一是上下楼不方便，毕竟每次出了电梯都要走上那么一段；二是非常影响采光，汇园公寓北侧 3层及以上大部分做成了小窗户（3层以下以及边户是大窗户），也是连廊电梯导致的迫不得已而为 之。F楼栋虽然没有连廊电梯，但是塔楼设计，两梯四户，总高24层。 整体来说汇园公寓的小区品质保持的已经相当不错了，放在90年代初，绝对是豪宅般的存在。但毕 竟30多年过去了，当时的一些设计理念明显不适用于现代人的需求，所以居住舒适度相比于2000 年后的小区还是要差一些。

No.2 地理位置 然后是地理位置。汇园公寓位于朝阳区的亚运村板块，紧挨奥体中心，和鸟巢一街之隔，很多房子 的阳台都可以直接看到鸟巢。如果住在汇园公寓没事去看个体育比赛或者演唱会也是很方便了，可 以走着去走着回。不过汇园公寓的公共交通比较一般，距离几个地铁站都比较远：15号线安立路地 铁站1.2公里，8号线奥林匹克公园站站1.5公里。汇园公寓附近的生活配套也比较丰富，旁边紧挨着新辰里购物中心，距离太阳飘亮购物中心也不 远，向东约2公里有重装开业的华堂.新辰汇，购物和周边餐饮都很便利。生态配套方面，除了小区 内部的湿地中心，再往北走2公里就是奥林匹克森林公园，平时可以在奥森公园里跑步锻炼。医疗配 套方面，往南3-4公里就有两个三甲医院：安贞医院和中日友好医院，看病也方便。目前汇园公寓最引以为傲的还是其学区配套。汇园公寓是单校划片朝阳外国语九年一贯制学校的五 个小区之一，朝阳标准的学区房。朝外小学可以直升朝外初中，初中还有20%的比例可以直升朝外 高中，而朝外高中的高考成绩常年朝阳区前三，保底能力非常强。所以朝外学校的上下限都很高， 也一直是码哥比较推荐的学校之一。作为目前为数不多可以单校上朝外的小区，极好的学区属性也 是汇园公寓经久不衰的主要原因。 不过汇园公寓有着比较严重的临街噪音问题。主要是J栋楼，正对着慧忠路，慧忠路是一条主干道， 车流量很大，噪音问题比较严重。西侧的北辰东路，车流量相对小一点，不过JK两栋楼的西边单元 多少也会受到一些影响，这些都是我们选房时需要注意的。

No.3| 户型产品 然后是户型产品。汇园公寓的居住密度较大，多少感觉有些拥挤。JK两栋板楼，总高15层，F座是 塔楼，总高24层，都是商品房，70年产权住宅。其中板楼3楼以上的北侧窗户都是小窗户（边户除 外），采光会受影响。小区主力户型106平-145平，没有小户型，最小户型是107平的南北两居 室，也是主力流通户型。汇园公寓的户型普遍有阳台，没有落地窗或者飘窗，窗户不太大，整体得 房率78%左右。小区目前单价5.5-6.5万之间，有斜角的户型单价更便宜一些。